travaux destination immeuble

La conformité des travaux à la destination de l’immeuble : une condition préalable à l’autorisation prise par l’assemblée générale de copropriété

La Cour de Cassation a rendu un arrêt venant préciser les conditions préalables à la réalisation de travaux et mettant en avant celle de conformité à la destination de l’immeuble (Cass. Civ. 1ère, 22 octobre 2020, n°19-21.961).

En effet, la réalisation de travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur d’un immeuble suppose deux conditions cumulatives :

  • Une décision d’autorisation de l’assemblée générale de copropriété prise à la majorité des voix de tous les copropriétaires ;
  • La conformité des travaux à la destination de l’immeuble.

A cet égard, il appartient au juge de vérifier si ces conditions sont remplies. Il pourra ensuite se prononcer sur la régularité de la décision attaquée.

La situation d’espèce

Les faits

En l’espèce, le syndicat de copropriété a pris la décision d’autoriser l’un des copropriétaires de l’immeuble à effectuer des travaux. Ceux-ci consistaient à remplacer les portes-fenêtres du lot d’un autre copropriétaire.

Cette décision a été contestée par le copropriétaire du lot qui soutient que les travaux ne sont pas conformes à la destination de l’immeuble.

La procédure

Dans un premier temps, en appel, la demande a été rejetée. En effet, il a été considéré que l’assemblée générale avait souverainement apprécié si l’autorisation d’effectuer ces travaux était justifiée par l’intérêt collectif de la copropriété.

Dans un second temps, le juge a considéré qu’il n’appartenait pas à la Cour d’Appel de remettre en cause l’appréciation effectuée par l’assemblée générale.

La solution retenue par la cour

Dans ces conditions, l’arrêt rendu par la Cour d’appel a été cassé par les juges. En effet, ces derniers ont affirmé que les motifs établis étaient impropres à établir si les travaux autorisés étaient conformes à la destination de l’immeuble.

Ce qu’il faut en retenir

Les décisions de l’assemblée générale

C’est en vertu de l’article 25, b) de la loi du 10 juillet 1965 que l’assemblée générale de copropriété peut autoriser l’un des copropriétaires à effectuer des travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur d’un immeuble à ses frais. De plus, cette autorisation doit être prise à la majorité des voix de tous les copropriétaires. Enfin, ces travaux doivent être conformes à la destination de l’immeuble.

En effet, l’article 9 de la loi susmentionnée pose le principe selon lequel les co-propriétaires ne doivent pas porter atteinte à la destination de l’immeuble. Cette loi ne donne pas de définition précise de cette notion. Néanmoins, si l’on se réfère aux travaux parlementaires à cette loi, la destination de l’immeuble peut se définir comme l’ensemble des conditions au regard desquelles le copropriétaire a acheté son lot.

Il s’agit donc d’une condition de la légalité de la décision prise par l’assemblée générale. Elle doit être appréciée de manière souveraine par les juges du fond. Ces derniers doivent s’appuyer sur les actes et notamment sur le règlement de copropriété. Ils prennent également en considération les éléments de faits pour juger de la conformité ou non des travaux à la destination de l’immeuble (Cass. 3ème civ., 17-1-1996 n°94-13.702).

A défaut de respecter la conformité des travaux à la destination de l’immeuble, la décision de l’assemblée générale doit être prise à l’unanimité des copropriétaires.

Appréciation de la conformité à la destination de l’immeuble

L’appréciation de la conformité à la destination de l’immeuble se fait au cas par cas. Ainsi, les travaux suivants étaient conformes à la destination de l’immeuble :

  • L’installation d’un interphone (Cass. 3e civ., 11 févr. 1975) ;
  • Le raccordement au tout-à-l’égout (CA Paris, 3 mars 1988) ;
  • Les travaux liés aux canalisations communes d’eau, de gaz et d’électricité (CA Paris, 22 nov. 2000, n° 2000/02240).

En revanche, les cas suivant sont non conformes à la destination de l’immeuble :

  • L’installation d’une terrasse en vue de l’exploitation d’un bar-restaurant dans un immeuble à usage d’habitation ne comprenant qu’un seul local commercial (Cass. 3e civ., 29 oct. 1974) ;
  • L’implantation d’une climatisation sur le mur extérieur de l’immeuble altérant l’esthétique de l’immeuble (Cass. 3e civ., 18 févr. 2004).

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