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Retard du chantier de construction : quelles sont les incidences de la crise sanitaire sur le calcul des pénalités ?

Du fait de la crise sanitaire, certains chantiers de construction ont inévitablement pris du retard entrainant parfois des pénalités. Pour tenir compte de ces retards dus au confinement, les pouvoirs publics ont mis en place une période protégée. Il s’agit d’une période de de suspension des pénalités. Mais l’épidémie de Covid-19 ne constitue pas pour autant, à elle seule, un motif d’exonération de responsabilité du constructeur.

Calcul des pénalités de retard pour dépassement de la date de livraison

Déterminer la de livraison initiale

La date de livraison de la construction est en général indiquée dans le contrat de construction de maison individuelle (CCMI). Si plusieurs contrats sont signés avec différents corps de métier pour la construction de la maison, les dates limites d’exécution des travaux figurent:

  • soit dans ces contrats (lorsque ceux-ci ont été rédigés) ;
  • soit dans les devis des entrepreneurs.

Quoi qu’il en soit, elles peuvent correspondre soit à une date précise soit faire référence à une période. Tout retard dans la livraison de la construction peut donner lieu, lorsqu’il n’est pas justifié, à une indemnisation. Le but est de contraindre les constructeurs et artisans à réaliser les travaux dans les délais prévus.

Adresser une mise en demeure

Si le délai d’exécution des travaux n’est pas respecté, le client est en droit :

  • de mettre en demeure l’entrepreneur d’achever les travaux dans un délai raisonnable ;
  • de demander le paiement de pénalités de retard.

La mise en demeure peut s’effectuer :

  • par l’envoi d’une lettre recommandée avec accusé de réception ;
  • par l’intermédiaire éventuellement d’un avocat ;
  • ou au moyen d’un courrier délivré par huissier.

Les pénalités peuvent s’appliquer dès le premier jour de retard. Cependant, en pratique l’indemnisation est réclamée 30 jours après de dépassement de la date de livraison. Dans la majorité des cas, le versement des pénalités incombe à la compagnie d’assurances de l’entreprise en cause.

Déterminer le mode de calcul des pénalités

Le Code de la construction et de l’habitation impose de mentionner, dans le contrat de construction de maison individuelle :

  • l’existence des pénalités de retard ;
  • leur mode de calcul.

Lorsque le retard de chantier est imputable au constructeur, le montant minimum desdites pénalités s’élève en conséquence à 1/3 000e du prix de la construction par jour de retard. Dans le cadre d’un marché privé (hors CCMI), le calcul des s’opère selon les modalités indiquées au contrat ou devis. La plupart du temps, celles-ci font référence à la norme AFNOR. Elle prévoit l’application d’une pénalité de retard à hauteur de 1/1 000e du prix du chantier par jour de retard. Toutefois, elle ne peut excéder 5 % du prix total. Il est également fait application de cette norme en cas de silence du devis ou du contrat sur la question.

Exonérations de responsabilité et période de suspension des pénalités

Les motifs d’exonération

Le constructeur ou l’artisan se doit de le faire dans le délai annoncé, sous peine de sanction financière. Dans certains cas, le professionnel peut échapper au paiement des pénalités de retard pour dépassement du délai d’exécution des travaux. Ces motifs sont notamment :

  • l’arrêt du chantier pour cause d’intempéries parce qu’elles rendent la continuation des travaux dangereuse ou impossible ;
  • la demande de travaux complémentaires, non prévus dans le contrat initial ;
  • la faute du client en raison, par exemple, du paiement tardif de l’acompte demandé par l’entreprise ou de la non-réalisation de démarches administratives dans les délais prévus.

Le cas de la force majeure

La loi admet également une exonération de responsabilité de l’entrepreneur lorsque l’arrêt du chantier est dû à un cas de force majeure. Dans le contexte inédit de la pandémie de Covid-19, la question de savoir si la crise sanitaire constitue un cas de force majeure de nature à justifier l’allongement des délais de réalisation des travaux se pose donc légitimement.

En dépit du confinement imposé à compter du 17 mars 2020, les entreprises de BTP ont rapidement été autorisées à poursuivre leurs activités à condition de respecter l’ensemble des mesures sanitaires édictées. Il semble donc admis que l’épidémie de Covid-19 ne puisse être considérée, en tant que telle, comme un cas de force majeure. Pourtant, en pratique, de nombreux professionnels ont dû renoncer à maintenir leurs chantiers durant le confinement pour des raisons de sécurité, par manque de personnel ou encore du fait de problème d’approvisionnement auprès des fournisseurs. Il appartient donc à chaque entreprise de prouver que les problématiques qu’elle a rencontrées, en lien avec la crise sanitaire, sont restées malgré tous ses efforts insurmontables.

La période juridiquement protégée

Indépendamment des cas d’exonération de responsabilité, le gouvernement a instauré une période de suspension, dite « période juridiquement protégée », pour les pénalités contractuelles, afin de prendre en considération les éventuels retards de chantier dus au confinement. Cette période est fixée entre le 12 mars et le 23 juin 2020 inclus. Le dispositif prévoit ainsi qu’aucune pénalité ne peut être réclamée au constructeur ou à l’artisan du fait d’un retard de chantier pris précisément au cours de cette période. La prise d’effet des pénalités est, en outre, repoussée. Le délai de report est alors calculé en tenant compte de la durée de la suspension ainsi que des dates de début d’exécution des travaux et de livraison prévues au contrat.

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