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Remboursement d’un crédit immobilier par anticipation

Si vous avez souscrit un crédit immobilier auprès d’un établissement bancaire, il est tout à fait possible d’effectuer le remboursement total de votre prêt. Toutefois, il faut d’abord en apprécier les conséquences financières et vérifier si l’opération est véritablement rentable.

La banque peut-elle refuser un remboursement par anticipation du crédit ?

Sachez que votre banque peut tout à fait refuser votre remboursement par anticipation. Cependant ce n’est possible que dans un cas uniquement.

S’agissant du remboursement partiel, si votre proposition de remboursement est égale ou inférieure à 10% du montant initial du prêt, votre contrat peut prévoir un refus de la part de la banque. Ce veto n’est pas valable si le remboursement permet de solder entièrement votre prêt. Et ce, peu importe le pourcentage du montant initial.

Les indemnités de remboursement anticipé

La majorité des contrats de crédits immobiliers prévoient une clause de remboursement anticipé. Les établissements bancaires y apposent souvent le paiement d’indemnités si vous deviez considérablement raccourcir la durée de votre prêt. En fonction du coût de l’opération et des mensualités restantes de votre crédit, il faut déterminer si le remboursement anticipé d’un prêt est intéressant.

Comment savoir combien d’indemnités vous devrez payer ?

Pour faire vos calculs et déterminer si solder votre crédit est indispensable, vous devez connaître le montant des indemnités prévues dans le contrat. Pour le savoir, vous pouvez contacter votre banque qui doit vous fournir gratuitement les informations financières relatives à votre situation.

Le montant des indemnités dépend de votre contrat mais la loi prévoit un plafond. Il est interdit aux établissements bancaires de faire payer plus d’un semestre d’intérêts au taux du prêt. Ce montant ne peut pas non plus dépasser 3% du capital restant dû.

Rembourser son prêt en anticipé, est-ce toujours utile ?

Vous venez de recevoir une importante somme d’argent et vous vous demandez si vous devriez rembourser la totalité de votre crédit ? Cette opération n’est pas toujours la plus rentable : il est parfois plus intéressant de conserver un capital disponible que vous pouvez placer. Pour savoir si vous devriez solder votre dette, il faut prendre en compte trois éléments :

  • le coût des indemnités de remboursement ;
  • le coût réel du crédit ;
  • le rendement d’un placement financier.

Aujourd’hui, des taux d’intérêt particulièrement bas rendent la décision de remboursement anticipé un peu plus compliquée. Il est nécessaire de réaliser quelques calculs avant de tirer des conclusions.

Combien coûte vraiment votre crédit ?

Lorsque vous voulez calculer ce que votre prêt vous coûte réellement, le taux hors assurance n’est pas fiable. Il est nécessaire de prendre en compte le TAEG (taux annuel effectif global), élément important de vos finances. Lorsqu’ils proposent des crédits, les établissements bancaires annoncent généralement des taux hors TAEG pour plus d’attractivité.

Le TAEG ne prend pas seulement en compte le remboursement du capital mais aussi celui des intérêts et le paiement de l’assurance de prêt et des frais de dossier. Quand tout est additionné, le montant du taux de crédit est souvent bien plus élevé. Une fois que vous connaissez le taux TAEG de votre prêt, vous pouvez vous pencher sur les produits de placement pour déterminer leur rendement.

Quel peut être le rendement net d’un placement ?

Dans le cas où vous décidez de conserver votre argent pour le faire fructifier, il est important de trouver un placement suffisamment rentable pour rendre la conservation de votre prêt immobilier intéressante. Pour y arriver, vous devez prendre en compte le pourcentage lié aux intérêts mais surtout la fiscalité liée au placement.

Si le TAEG de votre crédit est de l’ordre de 2,4% et que votre placement est à 2,70%, l’opération peut paraître intéressante au premier abord. Sauf que la plupart des contrats d’épargne suffisamment rentables sont soumis à un impôt appelé le prélèvement forfaitaire unique (PFU) de 30%. Plusieurs placements financiers sont concernés :

  • les revenus mobiliers ;
  • les plus-values sur les cessions de valeurs mobilières ;
  • le CEL et le PEL ;
  • l’assurance-vie.

Si votre placement est soumis à cet impôt, la rentabilité effective n’est plus que de 1,9% environ. Dans ce cas, il est plus intéressant de solder votre crédit immobilier pour faire des économies.

Les produits d’épargne réglementés comme le Livret A, le Livret Jeune et le Livret de développement durable et solidaire (LDDS) ne sont pas soumis au PFU mais ne sont souvent pas assez rentables pour faire le poids face à un taux de prêt immobilier.

Pour savoir s’il vaut mieux rembourser totalement ou partiellement votre prêt par anticipation, ou conserver un capital disponible à placer, vous pouvez faire le calcul vous-même mais en fonction de votre situation financière, le recours à un professionnel est parfois plus aisé.

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