Meublé de tourisme : louer sa résidence principale pendant son absence

Très prisé des vacanciers, le meublé de tourisme constitue pour le propriétaire une source supplémentaire de revenus voire une aide pour financer l’acquisition ou l’amélioration de son habitation. Mais les locations saisonnières sont soumises à des conditions strictes et à l’accomplissement de démarches préalables.

Les conditions de mise en location de la résidence principale

A moins d’invoquer un cas de force majeure, une obligation professionnelle ou une raison de santé, un domicile ne peut être qualifié de résidence principale que lorsque son propriétaire ou son locataire y réside a minima huit mois dans l’année. La durée de la location meublée de la résidence principale est par principe libre et peut donc se définir à la journée, au week-end, à la semaine ou au mois.

Pour être considérée comme un meublé de tourisme, la location saisonnière de l’habitation doit néanmoins respecter trois conditions essentielles :

  • la location n’est accordée que pour une période courte, laquelle ne peut excéder 90 jours pour un même locataire ;
  • le logement loué, qu’il s’agisse d’une maison ou d’un appartement, doit être réservé à l’usage exclusif du locataire ;
  • le locataire, considéré comme un client de passage, ne peut être autorisé à y élire son domicile.

La présence de tensions sur le marché du logement a conduit certaines communes à décider, par dérogation, de limiter la durée de ces locations saisonnières à 120 jours par année civile, excepté en cas de force majeure ou pour raison professionnelle ou de santé.

Par ailleurs, lorsque le domicile est situé au sein d’une copropriété, il est impératif de consulter au préalable les clauses du règlement. Certains règlements de copropriété interdisent, en effet, l’exercice de toute activité professionnelle, y inclus le meublé touristique.

De même, avant de s’engager dans la sous-location de son habitation, le locataire principal est tenu de se conformer aux conditions du bail, le cas échéant, en sollicitant l’accord écrit du propriétaire et en respectant le montant du loyer.

Les démarches nécessaires à la mise en location du meublé de tourisme

La mise en location de son domicile pour les vacances nécessite l’accomplissement, au préalable, de différentes démarches auprès de la mairie où se situe l’habitation, des services fiscaux ainsi que des futurs locataires.

Auprès de la mairie

En principe, aucune formalité préalable n’est à effectuer en mairie. Toutefois, il appartient au loueur de se renseigner à l’hôtel de ville afin de vérifier si :

  • la commune concernée restreint la durée des locations saisonnières à 120 jours par an. En ce cas, une procédure oblige le loueur à déclarer la mise en location du meublé de tourisme auprès de la mairie aux fins d’attribution d’un numéro de déclaration. La commune se réserve ainsi le droit de réclamer au loueur le décompte des jours de location du logement de l’année civile écoulée ;
  • la commune où se situe le logement impose une taxe de séjour. Le loueur est alors tenu de collecter la taxe auprès du locataire saisonnier pour la reverser ensuite à la commune.

Auprès de l’administration fiscale

La déclaration de mise en location du meublé de tourisme auprès du service des impôts des entreprises (SIE) s’effectue à l’aide d’un formulaire transmis au greffe du tribunal de commerce du lieu du logement loué. Le loueur reçoit alors un numéro Siret attribué par l’Insee.

Celui-ci est communiqué aux services fiscaux de même que le régime d’imposition choisi par le déclarant. Les loyers issus de la location meublée non professionnelle, soumis au barème progressif de l’impôt sur le revenu, sont ensuite déclarés chaque année dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC).

Lorsque les recettes annuelles excèdent un certain montant, s’ajoutent des cotisations sociales. Selon le lieu où se situe le logement loué, le paiement de la cotisation foncière des entreprises peut être réclamé au loueur.

Auprès du locataire

Même pour une location de vacances réalisée entre particuliers, l’établissement d’un contrat écrit est indispensable. Le contrat de location tient compte tant des mentions légales obligatoires que des spécificités liées au bien loué. Il précise, entre autres, la durée de la location, son prix et les conditions de paiement, il énumère les caractéristiques du logement et le cas échéant de la copropriété, il indique le nombre maximum de personnes autorisées à occuper le logement et prévoit les conséquences de l’annulation de la réservation ainsi que le montant du dépôt de garantie et les conditions de sa restitution.

D’autres obligations incombent également au loueur. Ainsi, un état des lieux doit être établi en présence des deux parties. Lorsque le locataire est de nationalité étrangère, le loueur se charge de lui faire remplir et signer une fiche individuelle de police. Certains diagnostics techniques (un État des risques et pollutions de moins de six mois, le Constat de risque d’exposition au plomb (CREP), etc.) doivent être communiqués, même de manière dématérialisée, au locataire.

Enfin, il appartient au loueur de vérifier les garanties de son assurance habitation concernant la location saisonnière. Il peut, au besoin, exiger du locataire une attestation d’assurance personnelle pour la durée de son séjour.

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