Le sort des baux commerciaux face au Covid-19

Dans le secteur immobilier, les exploitants de fonds de commerce sont sévèrement touchés par la crise économique due au Covid-19.

Les commerçants, industriels et artisans, doivent ainsi faire face à des difficultés, et se retrouvent même en état de cessation de paiement. Dans cette situation, ces derniers doivent demander l’ouverture d’une procédure collective : la sauvegarde, le redressement judiciaire ou la liquidation judiciaire.

Qu’advient-il des baux commerciaux au cours de ces procédures ? Le bail commercial peut être soit maintenu, soit résilié, soit cédé.

La poursuite du bail commercial

En vertu de l’article L. 145-45 du Code de commerce, l’ouverture d’une procédure collective n’entraîne pas la résiliation de plein droit d’un bail commercial. Aucune stipulation ne peut aller à l’encontre de ce principe.

Par conséquent, le bail commercial peut être maintenu par décision de l’administrateur judiciaire en cas de sauvegarde ou de redressement judiciaire, ou de celle du liquidateur judiciaire en cas de liquidation judiciaire. Le débiteur doit alors disposer suffisamment d’actifs pour assumer les paiements des loyers. De plus, ces derniers veillent au respect des échéances des loyers et autres charges.

La résiliation du bail commercial

Cette possibilité de résilier le bail commercial est régie par les articles L. 622-14 (sauvegarde), L. 631-14 (redressement judiciaire) et L. 641-12 (liquidation judiciaire) du Code de commerce.

La résiliation à l’initiative de l’administrateur

Le bail commercial peut être résilié sur décision du mandataire judiciaire, administrateur ou liquidateur judiciaire. C’est le cas lorsque ces derniers se rendent compte que le débiteur ne dispose pas suffisamment de fonds nécessaire pour le règlement des loyers. Le mandataire en informe le bailleur par lettre recommandée avec accusé de réception. La résiliation prend effet à compter de la date de réception de cette lettre.

Dans un délai d’un mois à compter de cette notification, le bailleur peut demander des dommages-intérêts dont le montant doit être estimé par ce dernier.

La résiliation à l’initiative du bailleur

La résiliation du bail commercial ne peut survenir pour défaut de paiement des loyers antérieurs au jugement d’ouverture de la procédure collective. A compter de cette date, les créanciers, dont le bailleur, ne peuvent en effet ni intenter une action en résiliation du bail commercial, ni demander l’application d’une clause résolutoire, ni saisir les biens du locataire, pour les dettes antérieures au jugement.

Les créanciers peuvent néanmoins déclarer leurs créances au mandataire judiciaire.

En revanche, le bailleur peut intenter une action en résiliation du bail commercial, demander l’application d’une clause résolutoire, ou bien saisir les biens du locataire pour les dettes postérieures au jugement. Dans ce cas, le bailleur doit attendre un délai de trois mois à compter dudit jugement avant d’agir (cf. article L. 622-14 du Code de commerce).

En outre, le bail commercial peut être résilié pour des manquements aux obligations du locataire antérieurs au jugement qui ne concernent pas le paiement des loyers : sous-location, non-respect de la destination du bail, défaut d’assurance, etc. Le bailleur dispose d’un délai de trois mois à compter de la publication du jugement d’ouverture pour faire sa demande.

En vertu de l’article R. 641-21 du Code de commerce, la résiliation du bail commercial relève de la compétence du juge-commissaire. Le bailleur peut également saisir le président du tribunal judiciaire en référé, lorsqu’il souhaite agir sur le fondement d’une clause résolutoire.

La cession du bail commercial

La cession du bail peut intervenir dans le cadre d’un plan de cession de l’entreprise ou en-dehors.

La cession du bail commercial incluse dans le plan de cession du fonds de commerce

Les objectifs poursuivis par la cession du bail commercial sont énumérés à l’article L. 642-1 du Code de commerce : la poursuite des activités, le maintien des emplois, et l’apurement du passif.

L’article L. 642-2 du Code de commerce renseigne les indications devant être contenues dans l’offre : désignation des biens, des droits et des contrats, inclus dans la cession, prix et modalités de règlement, etc.

Le plan de cession est arrêté par jugement du tribunal qui emporte la cession du bail.

La cession du bail commercial en dehors d’un plan de cession

Le juge-commissaire peut ordonner la cession du bail commercial en dehors d’un plan de cession, soit aux enchères publiques, soit de gré à gré.

Toutes les clauses du bail, y compris celles restrictives à la cession (agrément du bailleur, droit de préférence ou de préemption du bailleur ou de la commune, exigences de formalisme, etc.), doivent s’appliquer dans le cadre d’une liquidation judiciaire (ce qui n’est pas le cas au cours d’un redressement judiciaire).

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