Quelles sont les clauses interdites dans un contrat de location ?

Si certaines clauses sont obligatoires lors de la rédaction d’un contrat de location, d’autres peuvent être prévues librement entre le propriétaire et le bailleur. Toutefois, il existe certaines clauses qui ne doivent en aucun cas figurer sur le contrat. Elles sont interdites et peuvent être passibles de sanctions en cas de contestation par le locataire.

Les clauses relatives au contrat de location

Le bail de location contractualise la relation entre locataire et bailleur pour éviter les abus de l’un ou l’autre. Par la signature du contrat, le locataire obtient la jouissance du logement au complet, équipements compris. De ce fait, il est interdit d’imposer, en plus de la signature du bail, un autre contrat lié à la location d’équipements dans le logement.

De plus, le locataire doit pouvoir bénéficier de toutes les prestations prévues dans le contrat. Une clause prévoyant la diminution ou la suppression de l’une de ces prestations sans contrepartie équivalente ne peut pas être autorisée.

L’usage du logement par le locataire

Toute clause qui entraînerait la limitation de la jouissance du logement par son occupant est strictement interdite. Cela inclut notamment les clauses comprenant :

• l’interdiction d’une activité syndicale, associative ou confessionnelle (l’exercice d’une activité professionnelle est toutefois limité par la loi) ;
• l’interdiction pour l’occupant d’héberger des personnes n’habitant pas habituellement avec lui, quelle que soit la durée de l’hébergement.

Les clauses interdites pour le paiement du loyer

Le loyer peut causer des frictions non négligeables entre propriétaire et locataire. Si ce dernier est contractuellement obligé de payer le loyer, certaines clauses abusives peuvent le protéger d’éventuels débordements au cours de l’occupation du logement. Il est par exemple interdit de :

• autoriser le propriétaire à prélever ou faire prélever le montant du loyer directement sur le salaire du locataire ;
• imposer le prélèvement automatique ou la signature à l’avance de traites comme moyen de paiement du loyer ;
• imposer au locataire le paiement de frais supplémentaires lors de l’entrée dans les lieux (le dépôt de garantie et les frais inhérents à la rédaction du bail de location sont les seules sommes dues) ;
• faire facturer l’état des lieux de sortie au locataire (sauf dans le cas de recours à un huissier mais cette situation n’est pas à prévoir dans un bail de location) ;
• autoriser le propriétaire à facturer des amendes ou pénalités en cas de non respect des clauses du contrat ou du règlement intérieur de l’habitation ;
• obliger le locataire à rembourser en avance des frais de réparations locatives sur l’unique base d’estimations faites par le propriétaire.

Les travaux pendant l’occupation du logement

Lorsque des travaux sont nécessaires dans le logement, le locataire doit laisser un droit d’accès au propriétaire. Aucune indemnité n’est due pour la gêne occasionnée par les travaux, sauf si ces derniers durent plus de 21 jours. Dans ce cas, le propriétaire doit accorder une réduction du loyer qui soit proportionnelle à la durée des travaux. C’est la raison pour laquelle il est interdit au locataire de demander une indemnité à son propriétaire dans ce cas.

Lorsque des dégradations sont constatées, la responsabilité de l’une ou l’autre des parties doit être établie. De fait, toute clause prévoyant une responsabilité automatique du locataire ou du propriétaire en cas de problème est interdite.

Renouvellement, reconduction ou résiliation du bail

Un contrat de location est établi pour une durée de trois ans minimum. Un renouvellement ou une reconduction automatique ne peuvent être établis pour une durée inférieure (montée à 6 ans dans le cas d’une location pour une personne morale).
Pour protéger le locataire d’une résiliation abusive, toute clause prévoyant l’arrêt du bail pour toute autre raison que le non paiement du loyer ou des garanties, la non souscription d’une assurance

L’assurance habitation pour le logement

La souscription d’une assurance habitation par le locataire est obligatoire. Tout manquement à cette obligation peut entraîner la résiliation du bail. Toutefois, les clauses prévoyant la souscription d’une assurance auprès d’une compagnie imposée à l’avance par le propriétaire est totalement interdite.

Que faire en cas de doute sur une clause du contrat ?

En cas de doute sur la validité ou la légalité d’une clause dans un contrat de bail, il est possible de demander des renseignements auprès de l’Agence Nationale pour l’Information sur le Logement. Cette agence de l’Etat dispose d’instances départementales destinées à informer le grand public sur leurs droits et obligations liées au logement. La consultation d’un conseiller est totalement gratuite et en cas de clause abusive, une ADIL peut vous renseigner sur les démarches à suivre.

En cas de problème, une démarche à l’amiable sera généralement la solution envisagée en priorité. En cas d’échec et si le litige persiste, il est possible de saisir la justice.

Image : Maria Ziegler sur Unsplash