Loi ELAN : quels risques en cas de retard dans la mise en conformité du règlement de copropriété ?

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La mise en conformité du règlement de copropriété avec la loi ELAN du 23 novembre 2018 est impérative. La date butoir pour adapter le document aux nouvelles dispositions est initialement fixée au 24 novembre 2021. Quelles seraient, passé le délai légal, les incidences sur les droits des copropriétaires en cas de non-respect de cette obligation ?

Les copropriétés concernées par la mise en conformité

Le règlement de copropriété définit les règles de vie au sein de la copropriété. Y figurent ainsi les droits et obligations des copropriétaires en lien avec l’usage des parties communes et privatives de l’immeuble.

En obligeant l’inscription des parties communes particulières et des lots transitoires dans le règlement de copropriété, la loi ELAN offre la possibilité aux copropriétaires de régulariser l’existence de droits et obligations créés de fait au sein de la copropriété.

Trois cas de figure consacrés par la jurisprudence sont principalement visés :

  • les parties communes spéciales;
  • les parties communes à droit de jouissance privative ;
  • et les lots transitoires.

Les copropriétaires d’immeubles sans parties communes particulières ou sans lots transitoires ne sont donc naturellement pas concernés par l’exigence de mise en conformité du règlement de copropriété de la loi ELAN.

Le défaut de mise en conformité et ses conséquences sur les droits des copropriétaires

Quelle que soit la situation des copropriétaires, les répercussions sur leurs droits en l’absence de mise en conformité du règlement de copropriété dans le délai imparti par la loi ELAN sont conséquentes.

La non-inscription des parties communes spéciales ou des charges afférentes dans le règlement de copropriété

La particularité des parties communes spéciales d’un bâtiment est que leur accès est réservé aux seuls copropriétaires détenteurs d’une quote-part de ces parties communes.

La loi ELAN impose au règlement de copropriété non seulement d’identifier les parties communes spéciales, mais également de préciser les charges spéciales afférentes à ces parties. Dès lors, en l’absence de mention dans le règlement de copropriété de l’un de ces deux éléments, les parties communes spéciales perdront leur existence.

Les charges liées aux parties communes spéciales seront alors supportées par l’ensemble des copropriétaires même s’ils ne peuvent bénéficier d’un accès à ces lieux. La disparition des parties communes spéciales a pour autre conséquence de donner à tous les copropriétaires la possibilité de prendre part au vote sur les décisions d’assemblée générale relatives à la gestion de ces parties, et non plus seulement aux copropriétaires qui en bénéficient.

L’absence des droits de jouissance privative dans le règlement de copropriété

Les parties communes à jouissance privative constituent la propriété indivise de tous les copropriétaires. Attachées à un lot de copropriété, elles sont pour autant réservées à l’usage exclusif d’un ou plusieurs copropriétaires de façon temporaire ou permanente.

Les droits de jouissance privative sont généralement octroyés par un vote à l’assemblée générale ou mentionnés dans l’état descriptif de division. Désormais, ces droits doivent être inscrits dans le règlement de copropriété. À défaut d’une telle mention, ils seront dépourvus de toute existence légale.

Ainsi dépossédés de leurs droits de jouissance privative sur les parties communes, les copropriétaires concernés ne pourront plus, dès lors, les transmettre aux futurs acquéreurs de leurs lots.

L’insuffisance de définition du lot transitoire dans le règlement de copropriété

Dans le cadre d’un programme de construction par tranches successives, le lot transitoire correspond à un terrain à bâtir. Il est toutefois, composé d’une partie privative et d’une quote-part des parties communes.

La loi ELAN oblige à mentionner et à définir de manière précise dans le règlement de copropriété la création des lots transitoires ainsi que les droits à construire de leurs titulaires.

En cas d’insuffisance de mention dans le règlement de copropriété à la date requise, le titulaire d’un lot transitoire devra solliciter pour la réalisation de son projet une autorisation du syndicat à une majorité plus forte que celle prévue dans le cadre de la mise en conformité du règlement. Il prendrait alors le risque d’un refus de l’assemblée et renoncerait, dans l’attente, à ses droits de copropriétaire.

Le retard dans la mise en conformité du règlement de copropriété et ses implications

La mise en conformité du règlement de copropriété permet aux copropriétaires de conserver les droits qui leur ont été accordés au sein de la copropriété. Tout retard dans cette mise en conformité serait donc de nature à remettre en question ces droits ce qui perturberait les règles de la copropriété en matière d’entretien, de paiement des charges et de mise en jeu des responsabilités.

Pour faciliter l’adaptation du règlement de copropriété aux nouvelles dispositions de la loi ELAN, les décisions relatives à ces modifications sont adoptées à la majorité des voix des copropriétaires présents ou représentés. En revanche, passé le délai prévu par la loi, toute modification du règlement de copropriété relative à ces questions exigera une majorité bien plus élevée pour son adoption. La responsabilité du syndic ou du syndicat pourrait alors être recherchée par tout copropriétaire lésé.

Image : Daphne Lamens on Unsplash

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