bail loyers impayés

Bail commercial et bail professionnel : absence de sanction pour loyers impayés pendant le confinement ?

Vous êtes titulaire d’un bail commercial ou professionnel et faites face à des loyers impayés ? Quelles sont les sanctions face à cette situation ?

Compte tenu de la persistance de l’épidémie de Covid-19, la loi du 14 novembre 2020 proroge l’état d’urgence sanitaire. Elle apporte de nouvelles mesures protectrices en faveur des entreprises locataires. Celles-ci sont en effet économiquement impactées par la fermeture administrative de leurs établissements. Cette nouvelle réglementation est largement inspirée des mesures adoptées lors du premier confinement.  Toutefois, elle se révèle plus persuasive envers les bailleurs que le dispositif précédent.

Gel temporaire des sanctions contre les impayés de loyers commerciaux ou professionnels

Afin de soutenir les entreprises déjà fragilisées par la crise sanitaire, l’article 14 de la loi susmentionnée adopte de nouvelles mesures protectrices. Cela concerne les locataires commerçants, artisans et professionnels dont l’établissement est fermé au public. Ces derniers sont ceux contraints de fermer leurs établissements par application d’une mesure de police administrative dans le cadre de la lutte contre l’épidémie de Covid-19. Toutefois, toutes les entreprises de droit privé ne peuvent bénéficier de ces mesures. Les conditions d’éligibilité au nouveau dispositif doivent être précisées dans un décret à paraître.

Quels sont les éléments concernés ?

Sont concernés par les nouvelles dispositions les loyers et les charges locatives attachés aux établissements recevant habituellement du public. Ainsi, le retard ou le non-paiement de ces sommes, dues au titre du bail commercial ou du bail professionnel durant la période de fermeture administrative, ne peut donner lieu à une sanction financière (telle que la réclamation d’intérêts de retard ou le paiement de pénalités). Ils ne peuvent pas non plus faire encourir d’action ou voie d’exécution forcée à l’encontre de l’entreprise concernée. Cependant, les compensations entre loyers ou charges locatives dus par le locataire et toute autre somme que lui devrait le bailleur restent autorisées.

Les protection supplémentaires accordées au locataire

Le texte interdit également aux bailleurs d’actionner toute sûreté réelle ou personnelle en garantie du paiement de ces mêmes loyers et charges locatives. Cette disposition est d’ordre public. Elle a pour effet de mettre hors de portée du bailleur les cautions, gages et hypothèques consentis.

Ce dispositif est très proche des mesures mises en place par l’ordonnance du 25 mars 2020. Il vient pourtant renforcer la protection des intérêts du preneur. Ainsi les nouvelles dispositions interdisent aux bailleurs de pratiquer toutes mesures conservatoires. Cela a pour but d’éviter les saisies conservatoires initiées en raison des loyers impayés lors du premier confinement. Elles imposent également une suspension des procédures d’exécution engagées par le bailleur à l’encontre du locataire du fait du non-paiement de loyers ou de charges locatives exigibles.

Mise en place du dispositif : entrée en vigueur, éligibilité et avantages

Les conditions du dispositif

Les dispositions prévues à l’article 14 de la loi du 14 novembre 2020 entrent en vigueur à compter rétroactivement du 17 octobre 2020. Elles ont vocation à s’appliquer tant qu’une mesure prise par les pouvoirs publics affecte l’activité de l’entreprise. Elles se poursuivent pendant un délai de deux mois après l’arrêt des contraintes imposées par la mesure de police sur l’établissement concerné.

Pour connaître les bénéficiaires exacts de ce dispositif, des critères d’éligibilité seront précisés par décret. Ils tiennent à des seuils d’effectifs, de chiffre d’affaires et de pertes constatées du fait de la lutte contre la pandémie. Pour mémoire, à l’occasion du premier confinement les conditions étaient les suivantes. L’ordonnance du 25 mars 2020 exigeait de justifier des conditions d’éligibilité au fonds de solidarité pour accéder au dispositif mis alors en place.

En conséquence, en cas de défaut de paiement du loyer lors de la fermeture administrative de l’établissement et pendant les deux mois qui suivent, aucune pénalité ou sanction ne peut être encourue par l’entreprise locataire. Cela sera le cas même en vertu d’une clause contractuelle (résolutoire ou pénale). Mais attention, les loyers échus pendant cette période et les charges afférentes restent malgré tout exigibles. Ils se cumulent avec les loyers à venir. En outre, le calcul des intérêts ou pénalités financières reprend dès l’expiration de la période de protection juridique. Cette période se termine deux mois après que la mesure de police administrative a cessé d’affecter l’activité de l’établissement.

Une compensation pour les bailleurs

Ne pouvant suspendre le paiement des loyers, le gouvernement espère par le biais de mesures persuasives un effort de la part des bailleurs. Un crédit d’impôt devrait être introduit à leur profit dans le projet de loi de finances pour 2021. Le but étant de les inciter à abandonner les loyers du par les entreprises en difficulté. Ces bailleurs pourraient alors se voir attribuer un crédit d’impôt allant jusqu’à 50 % des sommes abandonnées. Il sera calculé en fonction du nombre de salariés de l’entreprise locataire concernée. Cela pourrait être applicable à compter du mois de novembre 2020.

Ces dispositions représentent une opportunité pour les entreprises locataires. Elles pourraient renégocier avec leurs bailleurs le loyer des locaux professionnels ou commerciaux qu’elles occupent. Compte tenu des circonstances exceptionnelles liées à la pandémie, les entreprises les plus fragilisées ont donc tout intérêt à solliciter auprès de leurs bailleurs l’aménagement de leurs obligations voire une réduction de leurs loyers.

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