Taxation plus-value immobilière

Taxation de la plus-value immobilière : calcul et exonération

Même si le confinement a modifié les attentes des acheteurs, les particuliers restent dans l’ensemble motivés et confiants quant à la réalisation de leurs projets immobiliers. Ce contexte, pour l’heure favorable au marché immobilier, offre une occasion de rappeler le principe de la taxation de la plus-value immobilière ainsi que son mode de calcul.

Dans quels cas la plus-value immobilière est-elle soumise à la taxation ?

Le principe de l’impôt sur la plus-value

Lorsqu’un bien immobilier est vendu à un montant supérieur à son prix d’acquisition, la différence entre le prix de vente et le prix d’achat constitue une plus-value immobilière. La plus-value réalisée sur la cession à titre onéreux (vente, échange ou apport en société) d’une maison, d’un appartement ou d’un terrain est assujettie à l’impôt sur le revenu. Sont également prévu des prélèvements sociaux. Il existe des exception  concernant la résidence principale et de ses dépendances. Les plus-values constatées dans le cadre d’une donation ou d’une succession échappent également à cette taxation.

Les cas d’exonération d’impôts sur la plus-value

Certaines plus-values immobilières imposables peuvent néanmoins faire l’objet d’une exonération d’impôts. C’est notamment le cas lorsque :

  • Le bien cédé est détenu par le cédant depuis plus de 22 ans (concernant l’impôt sur le revenu) et depuis plus de 30 ans (concernant les prélèvements sociaux).
  • Il s’agit de la première vente d’une résidence secondaire, le cédant n’étant pas propriétaire de sa résidence principale pendant les 4 années qui précédent la vente et le prix de cession est réinvesti dans les 2 années qui suivent dans l’acquisition ou la construction de son logement principal.
  • Le prix de cession du bien immobilier est inférieur ou égal à 15 000 €.
  • La vente concerne l’ancienne habitation principale (restée vacante) d’une personne âgée ou handicapée résidant en maison de retraite ou en foyer d’accueil médicalisé. La vente doit toutefois intervenir dans les 2 ans qui suivent le départ du propriétaire pour l’établissement médicalisé. En outre, l’exonération est soumise à des conditions de ressources de la part du vendeur.
  • Le cédant est une personne retraitée ou invalide aux revenus faibles et de condition modeste, peu important le bien immobilier cédé.
  • La vente porte sur l’habitation en France d’un non-résident. L’exonération est notamment conditionnée au nouveau pays de résidence du propriétaire ainsi qu’à la date de la transaction.
  • La cession est réalisée, le 31 décembre 2022 au plus tard, au profit d’un organisme ou d’un particulier. L’objectif de ce dernier doit être la construction de logements sociaux dans les 4 ans qui suivent la vente.

Comment calcule-t-on l’imposition sur les plus-values immobilières ?

Le calcul de l’assiette de l’impôt

La plus-value imposable se calcule en déduisant le prix d’acquisition du prix de cession du bien immobilier. Le prix d’acquisition est le prix stipulé dans l’acte d’achat corrigé (c’est à dire majoré des frais d’acquisition, du coût des travaux, etc.). Lorsque le bien a été transmis à titre gratuit, il s’agit de la valeur retenue pour établir le montant des droits de succession ou de donation. Le prix de vente correspond, quant à lui, au prix indiqué dans l’acte de cession définitif. Il faut tout de même déduire les frais supportés par le cédant lors de la vente (diagnostics techniques, amiante…), et ajouter les sommes versées à son profit (indemnité d’éviction, etc.).

Le montant de l’abattement

Un abattement est ensuite appliqué sur le montant de la plus-value imposable. Le taux de l’abattement varie en fonction de la nature de la taxation (impôt sur le revenu ou prélèvements sociaux) et de la durée de détention du bien. Ainsi, plus le bien immobilier est conservé longtemps dans le patrimoine du cédant, plus le taux de l’abattement est important. En revanche, pour les plus-values imposables dont le montant excède 50 000 €, une taxe supplémentaire est additionnée au taux de l’impôt sur le revenu.

Pour favoriser l’édification de nouveaux logements, un abattement exceptionnel est accordé sur les plus-values réalisées à l’occasion des cessions de terrains à bâtir. Ces terrains doivent être situés en zone tendue en vue de la construction de bâtiments d’habitation collectifs ou de logements sociaux. La signature de la promesse de vente doit intervenir le 31 décembre 2020 au plus tard. Les travaux devront être effectués dans un délai de 4 ans à compter de la date d’acquisition desdits terrains.

En pratique …

Le notaire, à qui la cession du bien a été confiée, procède au calcul puis à la déclaration de la plus-value immobilière auprès de l’administration fiscale. Le paiement de l’impôt correspondant est effectué au moment de l’enregistrement de l’acte auprès des services fiscaux. Le vendeur a, par la suite, à charge de reporter sur sa déclaration de revenus le montant de la plus-value déclarée par le notaire. La plus-value imposable sera ainsi prise en compte pour le calcul du revenu fiscal de référence, sans pour autant entraîner une nouvelle imposition.

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